На рынке недвижимости не все спокойно

По мнению наблюдателей, инвестиционные проекты в Болгарии, связанные с покупкой земельных участков, бизнес-зданий, торговых комплексов и домов в дачных поселках — на данный момент самый активный и прибыльный бизнес для местных и заграничных предпринимателей.

Это подтверждается невероятным бумом на рынке недвижимости, начавшемся несколько лет тому назад; предложение и спрос все еще огромны, хотя темпы роста сделок постепенно снижаются.
Некоторые тревожные тенденции в этом секторе болгарской экономики не связаны с объемами куплепродаж и намерениями участвующих в них. Беспокойство по поводу того, что на болгарском рынке недвижимости не все спокойно, вызвано анализом структуры реализуемых контрактов, динамикой цен и некоторыми неблагополучиями в строительной отрасли. Проблемы в этом бизнесе тесно связаны с вероятным вступлением Болгарии в Европейский союз.

Коль речь зашла о критериях и правилах Альянса европейских государств, сразу всплывает интересная “деталь”, о которой недавно проинформировала болгарская газета “Капитал”. Оказывается, земельный участок под строительство в окрестностях Варшавы или Праги сейчас можно приобрести по цене около 40 евро за квадратный метр, а в районе кольцевой дороги Софии это возможно, уплатив не менее 200 евро! А в популярном болгарском курортном городке Банско небольшой дом продают /и находятся покупатели!/ по ценам от 650-700 до 1200 евро/кв.м.

До каких пор будет продолжаться невероятная эскалация цен на недвижимость в стране, спрашивают уже не только местные и заграничные покупатели, но и сами же брокеры торговых агентств.

Ответ на этот вопрос дают некоторые данные Национального статистического института /НСИ/ Болгарии. Так, например, за минувший 2005 год цены на новые апартаменты возросли в среднем не менее, чем на 36 %, а темпы увеличения объемов жилищного строительства продолжают оставаться относительно высокими, от 10 до 15 % в разных регионах страны.

Для бизнеса в сфере строительства и продажи новых жилищных зданий главными стали два показателя: рост банковских займов для населения и динамика цен на “готовую продукцию”. То, что спрос на жилищную собственность (преимущественно с инвестиционной целью) остается внушительным, эксперты объясняют невероятным бумом т.н. жилищных банковских кредитов. В июне минувшего 2005 г., например, их увеличение по сравнению с началом 2004 г. составило около 250%, а инвестиции в жилищное строительство увеличились почти вдвое!

Очевидно, в этих показателях “бурного” роста не было бы ничего зазорного, если бы не давал знать о себе тревожный дисбаланс между средним доходом населения и увеличением покупок новых апартаментов. Эксперты посчитали, что если измерить покупательную “силу” доходов среднего гражданина в Болгарии с помощью показателя “возможности для покупки нового жилья”, ее уровень был на 24 % ниже, чем в 2004 году. Иными словами, покупая новый апартамент на деньги по банковскому займу, немалой части новых собственников /около 25 %/ грозит финансовый банкрот.

И вопреки угрозе, по данным исследования авторитетного агентства “Маркет линкс”, около 20 % болгарского населения и более 70% людей с высокими доходами собираются в ближайшие два-три года заключить сделку по покупке недвижимости. Конечно, установка на собственное жилье в определенной степени продиктована прочной, вековой традицией болгар, их тягой к “своей крыше над головой”, зачастую — любой ценой. Именно она стала причиной, стимулом массового крупнопанельного строительства в почти всех городах страны в годы социалистической урбанизации, она же сейчас обеспечивает миллионы пенсионеров собственным дешевым, хотя и не фешенебельным жильем.

В отличие от забот о нормальном проживании в собственном жилище, немалая часть клиентов на болгарском рынке недвижимости сегодня присутствует на нем в качестве заграничных гостей и состоятельных инвесторов. Неуменьшающийся интерес иностранцев к земельным участкам, новым зданиям и старым домам в дачных поселках, горных курортах, на Черноморском побережье стал своеобразным уникальным явлением в международных бизнес-кругах. За последние годы создана широкая брокерская сеть, в центре ее деятельности — крупные болгарские и иностранные фирмы и агентства по купле-продаже недвижимости в Болгарии.

Приведем только один факт: британская компания, ссылаясь на свою статистику, недавно сообщила, что в минувшем 2005 году число британцев, купивших себе второе жилье в Болгарии, увеличилось на целых 77 % по сравнения с 2004 годом! Болгарская бизнес-статистика тоже приводит внушительные данные по росту числа покупателей из Ирландии, России, скандинавских стран, Израиля.

Сведущие в этом просперирующем бизнесе указывают основную причину бума продаж заграничным клиентам: для них болгарские цены, вопреки постоянному и значительному росту вверх — невероятно выгодны, с учетом реального дохода покупателя с заграничным паспортом. И на самом деле, заплатив за самостоятельный небольшой дом типа “деревенская дача” от 35 000 до 40 000 евро /категории “люкс”/, или от 5 000 до 15 000 за строение, нуждающееся в солидном ремонте, заграничный покупатель получает возможность каждый год отдыхать с семьей на чистом воздухе в гористых окрестностях, живописных небольших городах, как Сливен, Тетевен, Смолян, Ловеч и т.д. Конечно, покупка вакационных апартаментов в фешенебельных горных курортах Пампорово, Боровец обходится дороже, от 20 000 до 70 000 евро. Приблизительно в этом диапазоне движутся цены на небольшие крестьянские дома и новые апартаменты в районе популярных черноморских курортов и в красивейших “диких” местах на болгарском Черноморском побережье. Неуменьшающийся приток заграничных покупателей, видимо, следует объяснить также ожидаемым вступлением Болгарии в Евросоюз. Логика немалой части сделок проста: после этого исторического события цены на недвижимость в стране резко пойдут вверх, “догоняя” европейские, и от любой продажи вовремя купленной недвижимости можно ожидать солидную прибыль.
Совершенно другие цели ставят перед собой инвесторы и покупатели недвижимости, которую предлагают строители бизнес-административных и промышленных зданий, торговых центров. А размер инвестиций, которые вкладывают в проектирование и строительство таких объектов, постоянно увеличивается. Почти во всех городах страны, не говоря о Софии, Пловдиве, Варне, Бургасе, быстрыми темпами возводятся корпуса под офисы, торговые комплексы с увеселительными заведениями. Только в Софии в течение текущего 2006 года войдут в эксплуатацию более 50 000 кв.м. новых торговых площадей. Кстати, по показателю “торговая площадь на душу населения” Болгария серьезно отстает от государств Центральной Европы, бум иностранных инвестиций в данном секторе болгарской инфраструктуры вполне объясним.

Одновременно с этим в стране намечается быстрый рост объемов промышленного строительства. Свидетельство тому — возросший спрос на земельные участки под новые предприятия, цеха, складские здания, индустриальные сооружения
и т.д. Тут цены пока не превышают от 20 до 100-150 евро за квадратный метр. Главная цель инвесторов — создание современных, удобных индустриальных зон и “парков” для приема, сохранения и перегрузки импортных товаров. Как ни странно, в данном секторе самый большой спрос на участки в районе города Стара Загора, в поле зрения инвесторов также Пловдив, Русе, Велико Тырново и другие.

Строительная отрасль Болгарии стала и продолжает быть безусловным лидером, но к позитивным результатам этого процесса напоследок добавились определенное негативы: хаос в регистрации и налоговой задолженности строительных фирм и частных предпринимателей, занижение контроля по качеству “продукции” /увеличилось число несчастных случаев на строительных площадках, обвалов/. Ситуация стала предметом бурных дискуссий. Болгарская строительная палата стала инициатором разработки нового Закона, направленного на урегулирование проблем контроля, квалификации персонала, безопасности труда отрасли с учетом стандартов ЕС. Интересно, как все это повлияет на цены, по которым инвесторы и строители станут продавать новые строения нетерпеливым клиентам из-за границы; богатому покупателю цены не помеха, если у бизнеса радужные перспективы.

Недавно болгарская газета “Сега” /”Сейчас”/ рассказала своим читателям о „британском селе” Кошарица. Оно расположено в местечке «Бадемова гора» на горных склонах недалеко от Черноморского берега, по соседству с курортным комплексом “Солнечный берег”. Тут за последние несколько лет оформился небольшой круг англичан, которые купили на свои скромные сбережения, также построили новые собственные дома и отели. Местные жители Кошарицы думали, что иностранцы будут гостить у них только в жаркие дни летнего курортного сезона, но нет — граждане Альбиона, видимо, оформили постоянную прописку и вместе с со своими болгарскими соседями встретили новый 2006 год, угощали яблочным пирогом, и бабушка из Англии любезно им объясняла, что название этого лакомства — “пай”.

Жителям болгарского села Кошарица на берегу Черного моря “пай” пришелся по вкусу, и хотя от миндального леса уже остались одни воспоминания, они с нетерпением ждут новых гостей из-за границы.